Locazione turistica: di cosa si tratta e come funziona

Locazione turistica: una breve definizione

La locazione turistica fornisce un modo per i proprietari di casa di guadagnare affittando i loro appartamenti ai visitatori per un periodo limitato o occasionale. Di conseguenza, permette al proprietario dell’immobile di utilizzarlo in modo tale da ottenere il tasso più alto durante la stagione turistica.

Storia della locazione turistica

La locazione turistica viene definita per la prima volta nella “Carta di Venezia” del 1297. Le prime leggi sulle locazioni turistiche risalgono al 1842, quando fu approvata una legge che autorizzava la commercializzazione e l’affitto di case per più di tre mesi da parte di privati durante la stagione turistica.

A quel tempo le locazioni turistiche venivano utilizzate per alloggi turistici, che venivano offerti al pubblico a prezzi elevati.

Aspetti normativi delle locazioni turistiche

Le locazioni di tipo turistico sono normate dalle seguenti leggi:

• “Legge n. 49 del 15 maggio 1985”, che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche;
• anche dal “Regolamento per la gestione delle locazioni turistiche” del 30 agosto 2000 (GURI n° 169 del 20/09/2000), Art. 98bis – Codice del Turismo Italiano.
• “Legge n. 248 del 24 dicembre 2007” (in vigore dal 21 gennaio 2008) che ha modificato la legge sulle locazioni turistiche
• e anche dal “Decreto Legge n. 102/2014”, in vigore dal 18 agosto 2014, che regola le locazioni turistiche per gli appartamenti situati nelle località balneari e nelle zone turistiche durante

Locazione turistica: come funziona?

La locazione breve permette al proprietario di beneficiare di entrate turistiche per un periodo di tempo limitato. Il contratto deve essere fatto prima delle date di arrivo e di partenza. Può durare sia un pernottamento che un anno intero (anche se solo se l’immobile non viene utilizzato per altri scopi).

Le Locazioni Brevi con contratti inferiori a 30 giorni

Una caratteristica determinante di una locazione turistica o locazione breve è la durata massima del contratto di affitto turistico. Infatti, per la locazione turistica, il contratto deve essere per un tempo limitato o per un periodo inferiore a 30 giorni. Per esempio, non si può firmare un contratto di locazione turistica con il proprietario di un appartamento per affittare la sua casa dal 15 ottobre al 16 dicembre, in questo caso bisogna scegliere una tipologia di contratto diversa.

Cos’è il contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione turistica è una forma specifica di affitto turistico o di locazione a breve termine che permette di utilizzare, per un tempo limitato – massimo 30 giorni – e in cambio di un corrispettivo economico concordato (affitto giornaliero), la casa di un’altra persona che ci vive tutto l’anno.

Oltre a questo, bisogna notare che indipendentemente dal fatto che il turista abbia il diritto all’uso della casa, le locazioni turistiche sono considerate una forma di affitto turistico e quindi è necessario sapere che devono rispettare alcuni obblighi.

Adempimenti fiscali della locazione turistica

Gli adempimenti fiscali delle locazioni turistiche riguardano principalmente le modalità della dichiarazione dei redditi. È possibile infatti scegliere di includere le locazioni turistiche nella vostra dichiarazione dei redditi annuale – aggiungendo quindi gli introiti percepiti dagli affitti direttamente sul reddito principale – oppure potete compilare una dichiarazione dei redditi separata denominata cedolare secca.

La tassazione con Cedolare Secca del canone di locazione

La cedolare secca è una forma speciale di tassazione che richiede la locazione turistica per fornire un modo semplice e veloce ai proprietari di casa per dichiarare il loro reddito. La “cedolare secca” permette di pagare una sola tassa piatta del 21% su tutte le entrate ottenute tramite gli affitti turistici.

Pubblicità delle locazioni turistiche

Tantissimi proprietari di locazioni brevi si domandano: posso fare pubblicità ad una locazione turistica?

• Una semplice locazione turistica non può essere pubblicizzata da un cartello, da un poster o da qualsiasi altra forma di segnaletica.
• Questa restrizione si applica anche ai siti web che sono esclusivamente dedicati alle strutture ricettive (siti che pubblicizzano la giurisdizione della provincia o della regione).
• Inoltre, non puoi pubblicizzare servizi se sei inquadrato come una locazione turistica. Per questo motivo, non puoi offrire la colazione, il cambio della biancheria o le pulizie durante il soggiorno dei tuoi ospiti.

Comunicazione dei nominativi degli ospiti alle autorità di PS

I proprietari di una locazione turistica sono comunque tenuti alla comunicazione delle schedine alloggiati alle autorità di pubblica sicurezza (attraverso il portale Alloggiati Web).

Quando una Locazione Turistica si inquadra come attività imprenditoriale?

Affinché gli affitti a breve termine (che di solito sono associati agli alloggi turistici) siano considerati come reddito d’impresa, devono essere dati in modo professionale, non esclusivo, e utilizzando metodi organizzativi.

In assenza di questi criteri, l’attività non può essere considerata imprenditoriale esonerando il proprietario dalle attività richieste per costituire un’impresa, come la registrazione all’IVA, l’iscrizione alle liste di previdenza sociale, la presentazione della comunicazione SCIA al comune di residenza e la compilazione della dichiarazione di iscrizione alla Camera di Commercio.

In ogni caso, secondo la legislazione sul turismo, un proprietario che gestisce più di tre proprietà nello stesso comune è (per legge) obbligato ad agire come un imprenditore. In questo caso, è tenuto a fornire informazioni sui prezzi alle autorità competenti (hotel).

Anche i proprietari di immobili che possiedono un numero inferiore di unità, ma che non vogliono sottostare alle maggiori limitazioni poste dai comuni alla gestione non imprenditoriale, possono operare in qualità di imprenditori.

Molte città, d’altra parte, impongono periodi minimi di chiusura durante tutto l’anno per gli affitti turistici fatti in modo non imprenditoriale, facendo perdere soldi a molti proprietari. Di conseguenza, poter approfittare dell’affitto breve tutto l’anno può essere vantaggioso, soprattutto nelle grandi metropoli o nei luoghi di vacanza.

È necessario presentare la SCIA per le Locazioni Turistiche?

La necessità di presentare una SCIA per l’attività di locazione turistica dipende molto dalla regione nella quale si trova l’immobile. In Lombardia ad esempio, la legge regionale prevede che un immobile locato come locazione turistica sia stato autorizzato mediante comunicazione SCIA.

Il punto di vista della legge: cosa dice il codice civile?

Il codice civile definisce la locazione turistica come un contratto in cui una delle parti è un proprietario che mette a disposizione la propria casa o parte di essa, per utilizzarla come alloggio mediante la locazione.

Il codice civile stabilisce che “Nei casi in cui non è diversamente disposto” (art. 1365) e quindi in assenza di leggi specifiche sulla locazione di alloggi a breve termine, “le disposizioni che regolanol e locazioni turistiche sono applicabili” (art. 1366).

La locazione turistica è regolata dalle disposizioni del Titolo II, III e IV sulle locazioni turistiche nel Libro III del Codice Civile.

Servizi aggiuntivi alla locazione non permessi!

Alcuni servizi aggiuntivi alla locazione non sono permessi dal codice civile riguardo le locazioni brevi . Ad esempio, in nessun caso si possono fornire servizi come la colazione, il cambio della biancheria o la pulizia durante il soggiorno del turista.

Locazioni turistiche: domande e risposte per il locatore

Bisogna emettere ricevuta ai viaggiatori che arrivano da Airbnb o da altre piattaforme di prenotazione on line?

Per quanto riguarda un immobile dato in locazione con un contratto di tipo turistico, il locatore è tenuto ad emettere la ricevuta di pagamento soltanto se espressamente richiesto dal cliente o se il pagamento è stato percepito in contanti, e serve semplicemente come registrazione delle transazioni finanziarie tra il proprietario e l’ospite.

Prenotazioni e pagamento online senza obbligo di ricevuta

Come specificato sopra è infatti possibile affittare il proprio immobile ricevendo prenotazioni sul proprio sito oppure su portali di intermediazione che mettono in comunicazione il locatore con i turisti e ricevere un pagamento direttamente online senza l’obbligo di emettere una ricevuta fiscale.

Attenzione, questo vale esclusivamente per le locazioni turistiche non imprenditoriali. Difatti, in veste di locatore professionale si è tenuti per legge ad emettere fattura per ogni prenotazione.

Locazione turistica. Per quanti giorni massimo si può avere degli ospiti?

Il numero massimo della durata del contratto di una locazione turistica è di 30 giorni. Il punto di vista generale è che oltre i 30 giorni di locazione si debba scegliere un contratto di locazione di tipo diverso.

Ad esempio è possibile utilizzare un contratto di locazione transitorio per lavoratori e studenti oppure un più tradizionale 4+4.

Locazione turistica: bisogna registrare il contratto dopo i 30 giorni ?

Si, il contratto di locazione va registrato telematicamente presso l’Agenzia delle Entrate se la durata è superiore ai 30 giorni.

le tipologie di contratti che possono essere utilizzati in caso di soggiorni superiori a 30 giorni sono molteplici:

•    Contratto di affitto a canone libero
•    Contratto di affitto a canone concordato
•    Contratto di affitto convenzionato
•    Contratto di affitto transitorio
•    Contratto di affitto a studenti universitari

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